La impugnación del acta de una comunidad de propietarios se puede presentar ante los tribunales en los siguientes supuestos, tal como se recoge en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH):
- Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
- Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
- Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
La ley establece que están legitimados para iniciar este proceso los propietarios que hubieran salvado su voto en la junta. Esto significa mostrar la disconformidad con el acuerdo propuesto y, a su vez, votar de forma contraria a la decisión. Es necesario que el secretario lo haga constar expresamente en el acta para que sirva como prueba en una impugnación judicial posterior. Es importante tener en cuenta que salvar el voto no se traduce por abstenerse de votar, sino que es preciso dejar constancia del rechazo hacia el acuerdo adoptado.
Además, los vecinos que no acudan a la reunión por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto también pueden refutar el acta de la comunidad de propietarios.
Es imprescindible que quien decida iniciar este proceso esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceda previamente a la consignación judicial de las mismas. No obstante, esta regla no aplica en el caso de que se intente reclamar los acuerdos relativos a la fijación o modificación de las cuotas de participación.
Proceso para impugnar un acta de una comunidad de propietarios
La acción de impugnación del acta de una comunidad de vecinos tiene un plazo de caducidad de 3 meses desde el momento en el que fuera adoptado el acuerdo por la junta. En el caso de actos contrarios a la ley o a los estatutos, este periodo se amplía a un año. Además, si cualquier vecino no hubiera podido asistir a la reunión y se encontrara ausente, el plazo se inicia cuando tiene conocimiento de lo sucedido.
En el caso de no poder acudir a la junta por cualquier razón ni tan siquiera a través de representación, es posible mostrar la discrepancia con el acuerdo durante los 30 días naturales desde que se produce la notificación. Si se produce la comunicación de forma correcta y el propietario no muestra su rechazo, según se establece en la LPH, “se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción”.
Hay que tener en cuenta que la impugnación de los acuerdos no suspende su ejecución, excepto cuando un juez así lo determine como medida cautelar y siempre que el demandante lo especifique en la demanda hasta que se resuelva el caso.
Finalmente, el juez decide por sentencia si efectivamente el acta impugnada adolece de alguno de los defectos que recoge la ley para que pueda ser anulada. En el supuesto de no cumplir con los plazos anteriores para presentar la impugnación, no se aceptará a trámite el caso y los acuerdos quedarán convalidados para aplicarse.
