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¿Cómo se constituye una comunidad de propietarios?

Varias dedos sujetando casitas de juguete como metáfora de la constitución de una comunidad de propietarios
Una comunidad de propietarios está formada por el conjunto de personas que son propietarios de pisos y locales integrantes de una finca, cuando ya han tomado posesión o tengan pleno dominio sobre ellos. La constitución de una comunidad de propietarios, así como su funcionamiento, se rige por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). 
 

Cuándo hay que constituir una comunidad de vecinos

Cuando se ha adquirido una vivienda de obra nueva es necesario realizar en el menor tiempo posible la constitución de una comunidad de propietarios con el objetivo de poder acordar los servicios y los pagos que deberá realizar cada uno de los integrantes de la comunidad para atender los gastos que genere el funcionamiento y el mantenimiento del edificio. 
 
Dicha comunidad se creará por todos los propietarios de pisos y locales en la primera junta de vecinos que se celebre, a petición de cualquiera de ellos o del promotor del inmueble, que es lo normal que suele ocurrir. 
 

¿Qué se necesita para la constitución de una comunidad de propietarios?

Título constitutivo o escritura de división horizontal

Para celebrar esta junta es preciso contar previamente con una copia –que se obtiene en el Registro de la Propiedad- del título constitutivo o escritura de división horizontal otorgada por un notario a petición del promotor inmobiliario o del conjunto de los propietarios. En esta escritura se describen las características del inmueble en su conjunto así como la descripción de cada vivienda o local y se fijan las cuotas de participación de cada uno de ellos, que se determinarán a partir de su superficie útil en relación con el total del inmueble, el emplazamiento interior o exterior y la situación dentro del edificio. 
 

Libro de actas

Seguidamente, es necesario adquirir en cualquier librería un libro de actas para recoger los acuerdos de la comunidad, que deberá ser diligenciado antes de su utilización en el Registro de la Propiedad. 
 

Celebrar la junta constituyente

Con estos requisitos cumplidos, se celebra la primera junta, también llamada constituyente. A dicha reunión deberán ser convocados todos los propietarios y también el promotor si en esa fecha aún tiene pendiente de venta algún piso, local, etc. 
 
En ella se deben nombrar los diferentes órganos unipersonales de gobierno que representarán a la comunidad durante el tiempo que se acuerde, que suele ser de un año. Estos cargos son: el presidente, el secretario y el administrador. Los dos últimos pueden ser desempeñados por una misma persona que, en un principio, suele ser un profesional propuesto por el promotor inmobiliario.  
 
Nombrados los cargos, se procederá a aprobar los siguientes asuntos: 
  • Los estatutos, si los hubiere.
  • Dotar de un fondo de reserva de un 5 por ciento del presupuesto total.  
  • Fijar las cuotas de los propietarios. 
  • La autorización de firmas
  • La apertura de una cuenta bancaria a través de la cual se harán los pagos y los ingresos de la Junta de Propietarios.
  • Facilitar a cada propietario para su conocimiento una fotocopia de la escritura de obra nueva y división horizontal, de los estatutos y de las normas de convivencia de la comunidad.
 
Debería abrirse también un turno de ruegos y preguntas para que el propietario que lo desee pueda aportar lo que crea conveniente. Y, finalmente, se levantará el acta de constitución en la que se reflejarán, además, los primeros acuerdos tomados. 
 

Obtener el NIF

Asimismo, es necesario obtener el NIF de la comunidad de propietarios en la Delegación de Hacienda. A tal efecto, el presidente de la comunidad cumplimentará y firmará el modelo 037 de la Agencia Tributaria. Dicho documento deberá ir acompañado de una copia de su nombramiento como presidente de la comunidad y de las fotocopias de su propio DNI y de la escritura de división horizontal del inmueble. 
 

¿Cuál es el gasto de la constitución de la comunidad?

Por último, indicar que el presupuesto de gastos para la constitución de una comunidad de propietarios varía mucho y depende, en gran medida, de determinados factores. En general, los gastos suelen oscilar entre los 100 y los 300 euros.
 
Para abaratar costes futuros, es aconsejable suscribir un seguro específico que, además de las coberturas de responsabilidad civil, incendios y otros daños, contemple otros aspectos como daños causados por el agua, desatascos de conducciones generales, roturas, robos, daños estéticos, o defesa jurídica.
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