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¿Se pueden hacer reformas en una casa de alquiler?

Hacer reformas en una casa de alquiler es posible siempre que se tenga en cuenta lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sobre el particular. La ley distingue cuatro tipos de obras que se pueden realizar en una vivienda de alquiler:
  • Las de conservación
  • Las pequeñas reparaciones
  • Las de mejora
  • Las que puede realizar el arrendatario

Las obras de conservación competen al arrendador de la vivienda y son aquellas que son necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad y uso. Son obligatorias para el arrendador que no puede subir la renta por ellas y debe asumir los gastos de las mismas, excepto si el deterioro de la vivienda no se debe a un uso normal sino a un uso inadecuado por parte del inquilino o de alguien que conviva con él, en cuyo caso estas obras las tendrá que pagar el arrendatario. En este y otros casos, conviene contar con un seguro de hogar que cubra tanto el contenido como el continente de la vivienda, una partida de la que debe hacerse cargo el arrendador.

Si las obras no se pueden razonablemente diferir, el arrendatario tiene obligación de soportarlas, pero si duran más de veinte días tiene derecho a un descuento de la renta en proporción igual a la parte de la vivienda que no puede utilizar a causa de las obras.

Es obligación del arrendatario poner en conocimiento del arrendador lo antes que pueda la necesidad de la realización de obras de conservación y si estas fueran urgentes, para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, puede realizarlas él mismo y exigir el importe al arrendador.

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario. Este punto, el 4 del artículo 21, por su concisión, es quizás el que más dudas y controversias provoca entre arrendadores y arrendatarios. Finalmente, son los jueces los que tienen que decidir a quién corresponde el gasto.

La jurisprudencia viene estableciendo que una pequeña reparación es aquella cuyo coste sea inferior a 150 euros. En algunos contratos, se acuerda que tengan esta consideración las que no sobrepasen el 25 por ciento de la renta mensual.

En caso de discrepancia, lo mejor y más económico es llegar a un acuerdo entre las partes, conviniendo que si un elemento se ha desgastado por el uso normal, es el inquilino quien debe asumir el gasto, pero si se debe a una avería no atribuible al uso, deberá asumirlo el arrendador.

Las reformas en la casa que puede realizar el arrendador son consideradas obras de mejora porque con ellas se trata de mejorar el inmueble respecto a lo que es en ese momento, darle más valor.

La intención de realizar este tipo de obras por parte del arrendador, debe ser comunicada por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, haciéndole saber su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible.

El arrendatario tiene dos opciones:

  • Soportar las obras si su ejecución no se puede diferir hasta la conclusión del arrendamiento, en cuyo caso tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de las obras, y a una indemnización de los gastos que se haya visto obligado a realizar por dicha causa.
  • Desistir del contrato.
En el art. 23 de la LAU se trata de las reformas en casa que puede llevar a cabo el arrendatario de una vivienda y dispone que este no puede realizar, sin el consentimiento escrito del propietario, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios que se alquilen con ella (mobiliario, plazas de garaje, trasteros, etc.), prohibiendo rotundamente aquellas obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

En el caso de que el inquilino haya realizado obras sin el consentimiento del arrendador, este tiene tres opciones:

  • Resolver el contrato.
  • Exigir al arrendatario que le entregue la vivienda como se la alquiló.
  • Conservar la obra realizada. En este último caso, el arrendatario no podrá reclamar indemnización alguna.

Si las obras realizadas por el arrendatario han provocado una disminución de la estabilidad o de la seguridad del edificio o sus accesorios, el arrendador podrá exigirle que reponga las cosas, de forma inmediata, al estado anterior.

En el artículo 24 se trata de aquellas obras cuya realización es prerrogativa del arrendatario cuando él mismo o cualquier persona que conviva permanentemente con él, padezca una discapacidad o tenga una edad superior a los 70 años. Son aquellas obras en el interior de la vivienda que resulten necesarias para poder utilizarla de forma adecuada y acorde a la discapacidad que padece, siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio, ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad. Bastará con una notificación por escrito al arrendador. No obstante, al finalizar la relación arrendaticia y si el arrendador lo exige, el arrendatario estará obligado a reponer la vivienda al estado anterior.

Hay otro tipo de reformas que se pueden realizar en una vivienda alquilada y que últimamente está teniendo bastante auge debido a la crisis, entre personas relacionadas, principalmente, con el sector de la construcción. Esta modalidad está recogida en el artículo 17.5 de la LAU y permite conseguir, a través de un pacto acordado libremente por las partes, el alquiler gratuito de una vivienda, total o parcialmente, durante un plazo determinado, a cambio de realizar las obras de reforma que ésta necesite, sin que por ello el arrendatario, al finalizar el contrato, pueda exigir ninguna compensación adicional por el coste de las obras realizadas.

Según los expertos, en este trato de alquiler a cambio de rehabilitación salen ganando las dos partes. Pero advierten que para que el pacto sea plenamente satisfactorio debe ser lo más detallado posible, incluyendo plazos de ejecución, importe, dependencias afectadas, o calidad de los materiales.

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