En cualquier contrato de arrendamiento, las partes pueden introducir cuantas cláusulas crean necesarias para reflejar los acuerdos a que han llegado respecto al arrendamiento, siempre que no vulneren lo dispuesto en la Ley, que prevalece sobre aquellos en caso de contradicción.
Así lo expresa el artículo 4.2 de la Ley de Arrendamiento Urbanos “Los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil“. Y éste, en su artículo 1.255 dice: “Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público”.
Modelo de contrato de alquiler
Comúnmente, en todo contrato de arrendamiento –que puede celebrarse bajo cualquier forma, por escrito en contrato privado o en escritura pública e, incluso, verbalmente- se introduce una serie de cláusulas que se consideran imprescindibles.
Normativa
La primera cláusula hace referencia a la normativa por la cual se va a regir el contrato de arrendamiento, que será la vigente en cada momento y, en su defecto, por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes dentro del marco legal.
El objeto del arrendamiento
En esta cláusula se describe el inmueble objeto del arrendamiento: situación, tamaño, destino, usos, los datos registrales, las condiciones de habitabilidad, etc., y cualquier otro elemento que forme parte del mismo y que se alquile conjuntamente con él (plazas de aparcamiento, trasteros, etc.) Asimismo, es importante acompañar un inventario de los bienes que contiene el inmueble, sobre todo si se alquila amueblado, para poder justificar su propiedad.
Duración del contrato
Se pacta libremente según las necesidades y expectativas de las partes. Lo habitual es firmar por un año, siendo facultad del inquilino permanecer hasta tres, pasados los cuales existe la opción de prórroga si se llega a un acuerdo entre las partes. A falta de pacto, se entiende celebrado por un año, sin perjuicio de la prórroga del mismo. Hay que decidir también quién y cómo tiene capacidad para terminar el contrato. Si se acuerda una cláusula de rescisión, las partes deben fijar la fecha y condiciones previas para que pueda ser utilizada.
El precio del arrendamiento y su actualización
La renta tendrá la cuantía que libremente acuerden las partes. Es conveniente que quede reflejada la cuantía total de la renta, en términos absolutos, para evitar equívocos o diferencias de interpretación. La renta deberá actualizarse al alza o a la baja cada año, en el mes de la fecha del contrato en función del IPC generalmente, ya que es un índice con moderadas variaciones. En caso de no haber acuerdo explícito, la Ley aplica el Índice de Garantía de la Competitividad (IGC). También se pueden fijar unos determinados porcentajes de actualización para cada año u otro índice que acuerden las partes: Euríbor, PIB, etc.
Forma de pago
Se pagará en el lugar y en la forma acordada, y en defecto de acuerdo, se pagará en metálico en la misma vivienda arrendada. En general, el pago de la renta se realiza mensualmente, por adelantado, dentro de los siete primeros días del mes.
Fianza
Es obligatorio por ley la exigencia de una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta, como garantía del cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contrato por el arrendatario. El arrendador deberá depositarla en el organismo oficial correspondiente hasta la extinción del contrato, y entregar un justificante del depósito al inquilino.
Prohibiciones
Deben consignarse todas las prohibiciones que el arrendador desee imponer al arrendatario. De no hacerse así, solo serán causas de resolución las expresamente indicadas en la Ley. En este punto hay que ir con cautela para no introducir cláusulas nulas.
Garantías
Se expresarán las garantías que el propietario considere necesarias para asegurarse el pago de la renta, como seguro de alquiler, aval bancario, otros avales, etc.
Es habitual que en un contrato de arrendamiento figuren otras muchas cláusulas, como las que hacen referencia al pago de los suministros y tributos de la vivienda, a las consecuencias por impago de la renta, realización de obras, subarriendos, medios de notificación, jurisdicción a la que se someten las partes, etc. En todo lo que no se acuerde expresamente, se estará a lo que disponga la LAU.
Sin embargo, si lo pactado modifica lo dispuesto en la Ley de tal manera que cause un perjuicio al arrendatario o subarrendatario, esos pactos se considerarán nulos. A veces la interpretación de estos supuestos genera graves conflictos entre las partes. Una buena medida para solucionar esas posibles discrepancias con la garantía de una interpretación profesional, imparcial y justa sobre los mismos, y con los mínimos costes e incomodidades, es que las partes se sometan a los procedimientos de arbitraje y mediación conforme a la legislación vigente, lo cual se debe hacer constar también en el clausulado del contrato de arrendamiento.
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