La Ley de Arrendamientos Urbanos en 2026 se apoya en la reforma introducida por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, que sigue constituyendo el eje central de la regulación de los alquileres de vivienda en España. No obstante, su aplicación se ha visto complementada en los últimos años por nuevas normas y medidas, especialmente la Ley por el Derecho a la Vivienda de 2023 y la normativa de desarrollo posterior, que han reforzado la protección del arrendatario y el control del mercado del alquiler.
En términos generales, los contratos de arrendamiento continúan sometiéndose a la Ley de Arrendamientos Urbanos y, con carácter supletorio, al Código Civil. Se mantienen las excepciones previstas para los arrendamientos de viviendas con una superficie superior a 300 metros cuadrados o aquellos en los que la renta inicial anual supere 5,5 veces el salario mínimo interprofesional anual, siempre que el arrendamiento recaiga sobre la totalidad de la vivienda. En estos casos, sigue primando la autonomía de la voluntad de las partes.
La regulación de los alquileres turísticos continúa excluida del ámbito de aplicación de la LAU. El artículo 5 mantiene como arrendamientos excluidos “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro medio, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico derivado de su normativa sectorial”. En 2026, este tipo de alquileres se encuentran mayoritariamente regulados por normativas autonómicas y municipales más restrictivas, que establecen requisitos de registro, limitaciones de uso y sanciones.
Puntos más importantes de la LAU 2026
- Duración del contrato: la duración del contrato de alquiler continúa siendo la que acuerden libremente las partes. Sin embargo, si la duración pactada es inferior a cinco años —o a siete años cuando el arrendador sea persona jurídica—, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar dichos mínimos, salvo que el arrendatario comunique con al menos treinta días de antelación su voluntad de no renovarlo. Este régimen sigue vigente en 2026 y constituye uno de los pilares de estabilidad para el inquilino.
- Incremento de la renta: la actualización anual de la renta ha experimentado cambios relevantes respecto al modelo original de la LAU 2019. En 2026, la actualización de los alquileres de vivienda habitual ya no se vincula directamente al IPC, sino a un nuevo índice de referencia estatal diseñado para moderar las subidas y aportar mayor previsibilidad tanto a propietarios como a inquilinos. Este índice se aplica en los términos establecidos legalmente y sustituye a las medidas extraordinarias de limitación aplicadas en años anteriores.
- Gastos de gestión: en los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados en 2026, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato siguen correspondiendo al arrendador cuando este sea una persona jurídica. Esta medida continúa orientada a reducir las barreras económicas de acceso al alquiler para los inquilinos.
- Fianza: la fianza legal obligatoria se mantiene en una mensualidad de renta para los arrendamientos de vivienda habitual. Además, las garantías adicionales que puedan pactarse entre las partes siguen limitadas a un máximo de dos mensualidades de renta, con el objetivo de equilibrar la protección del arrendador frente a impagos y desperfectos con la accesibilidad al mercado del alquiler.
- Venta de la vivienda: en caso de venta de la vivienda arrendada, el adquirente queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años del contrato, o siete años si el arrendador anterior era una persona jurídica. En la práctica, el contrato de alquiler no se extingue por la transmisión del inmueble, lo que en 2026 continúa ofreciendo una mayor seguridad jurídica y estabilidad residencial al inquilino.
