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Impuestos por compra de vivienda en España

Como cuando se realiza cualquier compra de forma legal, al adquirir una vivienda de nueva construcción hay que pagar una serie de impuestos. En este caso, los impuestos por compra de vivienda de los cuales seremos el primer propietario que se deben tributar son el IVA y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

Cuando hablamos de que un edificio es de primera entrega nos referimos a un inmueble adquirido a una empresa constructora o a una promotora en la que la construcción y obras de rehabilitación han finalizado y se ha expedido el correspondiente certificado de fin de obra.

En el caso de que la vivienda sea de segunda mano no es necesario pagar ni IVA ni AJD, pero sí es el deber del comprador hacer frente al Impuesto de Transacciones Patrimoniales (ITP) que es variable y se aplica según la Comunidad Autónoma donde se encuentre el inmueble. Puede suponer entre un 6% y un 10% más sobre el precio de venta reflejado en la escritura pública de compraventa.

El Impuesto de Valor Añadido es de sobra conocido por estar extendido en todo tipo de bienes y servicios y es de carácter nacional, salvo en la Comunidad de Canarias donde no existe y se imputa el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC). Su aplicación se realiza en el momento de la compra y se calcula teniendo como referencia el valor de la escritura del inmueble. En el caso de este tipo de gravamen, el tipo impositivo es el siguiente:

• Los locales y garajes pagan un 21%
• Las viviendas y aquellas plazas de garaje adscritas a ellas hasta un máximo de dos deben tributar un 10%
• Las viviendas de Protección Oficial tienen un IVA reducido del 4%

Además del impuesto mencionado anteriormente, una vivienda nueva incluye el pago de Actos Jurídicos Documentados (AJD) el cual es competencia de las Comunidades Autónomas y que por lo tanto varía de un lugar a otro. Este tipo de impuesto se paga por el comprador en un plazo de 30 días desde la fecha de la firma del contrato y grava las escrituras, actas y testimonios notariales. El AJD presenta posibles deducciones que hace que en algunos casos en lugar de aplicarse un tipo general se pueda tener acceso a un tipo más reducido. Sin embargo, las condiciones para beneficiarse de una menor carga impositiva varían en cada Comunidad Autónoma, por lo que se debe de estudiar cada caso en concreto.

Como hemos indicado, los impuestos totales que se pagan al comprar una casa nueva son IVA+AJD. Al ser el IVA un impuesto común en todo el territorio, es en el AJD donde aparecen las discrepancias entre Comunidades Autónomas. Por esa razón a continuación te detallamos los distintos gravámenes que se hacen en cada lugar:

  • Andalucía
    o Tipo general: 1,5%
    o Tipo reducido: entre el 0,1% y el 0,3%
  • Aragón
    o Tipo general: 1,5%
    o Tipo reducido: entre el 0,1% y el 0,5%
  • Asturias
    o Tipo general: 1,2%
    o Tipo reducido: entre el 0,1% y el 0,3%
  • Baleares
    o Tipo general: 1,2%
    o Tipo reducido: entre el 0,1% y el 0,6%
  • Canarias
    o Tipo general: 0,75%
    o Tipo reducido: entre el 0% y el 0,4%
  • Cantabria
    o Tipo general: 1,5%
    o Tipo reducido: entre el 0,15% y el 0,9%
  • Castilla La Mancha
    o Tipo general: 1,25%
    o Tipo reducido: 0,75
  • Castilla y León
    o Tipo general: 1,5%
    o Tipo reducido: entre el 0,01% y el 0,5%
  • Cataluña
    o Tipo general: 1,5%
    o Tipo reducido: entre el 0,1% y el 0,5%
  • Extremadura
    o Tipo general: 1,2%
    o Tipo reducido: entre el 0,1% y el 0,75%
  • Galicia
    o Tipo general: 1,5%
    o Tipo reducido: entre el 0,1% y el 1%
  • La Rioja
    o Tipo general: 1%
    o Tipo reducido: entre el 0,3% y el 0,5%
  • Comunidad de Madrid
    o Tipo general: 1%
    o Tipo reducido: entre el 0,1% y el 0,5%
  • Murcia
    o Tipo general: 1,5%
    o Tipo reducido: entre el 0,1% y el 0,5%
  • Navarra
    o Tipo general: 0,5%
    o Tipo reducido: Al disponer de un tipo general tan reducido no se aplica una reducción.
  • País Vasco
    o Tipo general: 0,5%
    o Tipo reducido: Al disponer de un tipo general tan reducido no se aplica una reducción.
    o Pese a que en todas las provincias la tasa es la misma, es cada una de ellas la encargada de aplicar el AJD
  • Ceuta y Melilla
    o No tienen transferidas las competencias en este ámbito, por lo que se aplican los tipos estatales residuales fijados en el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre

Como podemos comprobar, hay pequeñas variaciones entre Comunidades Autónomas. Los tipos impositivos generales más reducidos corresponden a Navarra y el País Vasco, mientras que el más alto es compartido por una gran variedad de regiones y se sitúa en el 1,5%. Sin embargo, en los casos especiales en los que se aplique una reducción puede llegar a variar entre el 1% de Galicia o la supresión total que se produce en Canarias. Al ser de obligado cumplimiento, la disparidad entre los impuestos hace que una misma casa no valga lo mismo según dónde esté situada.

Además de los impuestos señalados, cuando te conviertas en propietario de la vivienda, deberás hacer frente al Impuesto sobre Bienes Inmuebles, conocido como IBI y que también es de obligatorio cumplimiento y contratar un seguro para tu vivienda. El IBI tiene en cuenta el valor catastral de la vivienda y se aplica por los Ayuntamientos por lo que, en lugar de tener un valor fijo, dependerá de cada localidad. Se convierte de este modo en otro impuesto difícil de estandarizar.

Como hemos podido comprobar, hay dos principales gravámenes en los inmuebles de nueva construcción, donde el IVA es común para todos y el AJD presenta pequeñas variaciones según las zonas. De este modo es complicado establecer un rango específico para todo el territorio español y conviene conocer qué variables tiene cada Comunidad Autónoma para discernir entre el tipo general y el tipo reducido a aplicar.

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