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Condiciones en el cálculo de una hipoteca

Los simuladores para hacer el cálculo de una hipoteca son un instrumento de gran ayuda cuando lo que se necesita es conocer de forma aproximada la cuota mensual. Sin embargo, dado que esta obligación se va a mantener durante bastantes años, conviene considerar otros aspectos, como por ejemplo las cláusulas y condiciones que se determinan en su concesión y que influyen sobremanera en el coste final del crédito.

A grandes rasgos, se puede aplicar una fórmula para determinar la cuota de una hipoteca tomando como referencia el importe del préstamo, el interés anual dividido entre los 12 meses y el número de plazos. Es preciso tener en cuenta que, si se opta por un interés variable, el porcentaje será diferente en cada periodo.

  • Financiación máxima: se trata de la cantidad de dinero que el banco pone a disposición del cliente. En la actualidad, lo más habitual es que estas entidades concedan tan solo el 80% del valor de tasación o compraventa. Es obvio que cuanto mayor sea la financiación, más alto será el endeudamiento.
  • Gastos: a la hora de realizar el cálculo de una hipoteca no sólo se contemplan las cuotas mensuales, sino que la firma de este tipo de contratos también supone un desembolso por otras partidas, que puede llegar a ascender hasta el 15% del total. En este caso nos referimos a los gastos de formalización de la hipoteca (notaría, registro, gestoría, tasación, impuestos sobre actos jurídicos, etc.), así como los gastos de compra de la vivienda (impuestos, escritura pública, inscripción en el registro de la propiedad, etc.).
  • Comisiones: en algunos casos es posible encontrar entidades financieras que ofrecen créditos libres de estos recargos, aunque en la mayoría de las ocasiones es preciso pagar una cantidad determinada como comisión de apertura y cancelación. Otras que también aplican en determinadas situaciones son la de amortización anticipada, subrogación o novación.
  • Productos vinculados: la mayoría de los bancos suelen establecer la obligatoriedad de suscribir algunas pólizas para mantener unas condiciones más ventajosas en la concesión de la hipoteca. En este aspecto es importante considerar que el único seguro que se debe tener por ley es el de incendios, por lo que se debe analizar el sobrecoste de los productos vinculados para determinar si es una buena opción.
  • Plazo: en el cálculo de una hipoteca no se puede perder de vista el tiempo de devolución de la deuda. Cuanto mayor sea el plazo, más cómodo resultará para el cliente hacer frente a la obligación, aunque, por otra parte, el coste total se irá incrementando en función de los años. Hoy en día, el plazo máximo que se suele conceder está entre 30 y 40 años.
  • Tipo de interés: la elección entre un interés variable o fijo dependerá de las circunstancias económicas a largo plazo, junto con la mayor o menor aversión al riesgo. Además, también existe la posibilidad de decantarse por un interés mixto, que se caracteriza por fijar un primer plazo fijo y el resto, variable.

Dado que contratar un préstamo hipotecario supone una importante responsabilidad, no sólo es necesario hacer una previsión de cuánto se debe pagar al mes. Es fundamental asegurar el pago contando con un seguro de vida que protege frente a posibles fatalidades, como fallecimiento, invalidez o dependencia, para no poner en riesgo la economía personal ni familiar.

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