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Reclamar daños ocultos en una compraventa de vivienda

En muchas ocasiones, el bien que se adquiere en una compraventa no es precisamente como parece. Es lo que sucede con frecuencia con los vicios ocultos de una vivienda de segunda mano. Dado que este tipo de adquisición supone un gran desembolso, es importante analizar los posibles defectos antes de efectuar la transacción.

Los vicios ocultos en una casa de segunda mano, también conocidos como vicios redhibitorios, se caracterizan por una serie de aspectos:

  • Son defectos que ya existían antes de realizarse la venta de la vivienda. Para ello, es imprescindible que el comprador lo demuestre de alguna manera.
  • Los desperfectos deben ser calificados como graves. Esto significa que, de haberse conocido con anterioridad, no se hubiera realizado la adquisición de la casa o se hubiera liquidado a un precio inferior.
  • Por norma general, este tipo de defectos suelen estar ocultos, por lo que no se pueden identificar a simple vista en una visita habitual al inmueble.

Según el artículo 1484 del Código Civil, “el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos”.

Teniendo estos puntos en cuenta, los vicios ocultos más habituales en una vivienda de segunda mano son los defectos relacionados con el agua, como filtraciones, humedades, goteras, etc.; las grietas o fisuras en la estructura, el sistema eléctrico, el aislamiento…

  1. En primer lugar, es necesario valorar la gravedad de los vicios ocultos a través de un informe técnico elaborado por un profesional. De este modo, se puede determinar el origen del problema, el coste de su reparación y el alcance para concluir si es imposible habitar la casa o no.
  2. Dicho documento se debe notificar al vendedor utilizando algún medio que deje constancia fehaciente de su envío. En el supuesto de que asuma los defectos en la vivienda, la solución no implica mayores contratiempos. Sin embargo, esta opción no suele ser habitual y lo más común es que el vendedor se oponga a la reclamación.
  3. En este último caso, el comprador debe acudir a la oficina de mediación de los Colegios Oficiales de Aparejadores y Arquitectos para intentar llegar a un acuerdo entre ambas partes. Si esta alternativa no funciona, el siguiente paso es interponer una demanda en el juzgado, para lo cual es indispensable contar con un asesoramiento legal adecuado.

En la reclamación de este tipo de defectos es muy importante conocer los plazos establecidos por ley para poder ejercitar la acción. Según la Ley de Ordenación de la Edificación, se establecen las siguientes garantías:

  • Viviendas de segunda mano: 6 meses desde el momento en que se entrega la vivienda al comprador.
  • Viviendas nuevas: 1, 3 o 10 años en función de los vicios o defectos de que se trate.

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