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¿En qué consiste el contrato de arras?

Cuando una persona decide comprar una casa, el camino hasta que por fin se produce la entrega de llaves suele ser largo. Una vez que hemos encontrado la vivienda que mejor se ajusta a nuestras necesidades, es el momento de empezar a dar otros pasos, como la tasación del piso, la negociación con el banco para la concesión de la hipoteca, etc.
Durante el tiempo que tardan en realizarse todas las gestiones necesarias, se debe reservar el derecho sobre la vivienda del comprador. Para formalizar este pacto, lo más habitual es que el futuro propietario entregue una señal a modo de reserva del inmueble y al mismo tiempo se firme un contrato de arras.
Este tipo de documentos tiene un carácter privado, es decir, que es firmado por las dos partes sin necesidad de la presencia de un notario. El contrato de arras debe reflejar la cantidad de dinero que ha entregado el comprador como señal y obliga a firmar el contrato de compraventa en el futuro. Además, en este precontrato también es necesario determinar otros puntos relacionados con el acuerdo alcanzado, tales como la forma de pago de la reserva, en qué porcentaje asumirá cada parte los gastos de la transacción, plazo máximo para realizar la venta real, etc.

Por norma general, el periodo que se marca desde que se firma el contrato de arras hasta que se realiza la firma de la compraventa ante notario es de dos meses. Las consecuencias en caso de incumplir un contrato de estas características varían en función del tipo que sea:

  • Penales: si alguna de las partes incumple lo pactado en el contrato, deberá indemnizar a la otra por daños y perjuicios. Por ejemplo, en el caso del vendedor deberá devolver el doble de la cantidad de la reserva y si se trata del comprador, éste perderá el dinero abonado como señal.
  • Confirmatorias: este tipo constituye una garantía fehaciente de que se celebrará el contrato de compraventa, donde no cabe el desistimiento por parte del comprador ni del vendedor.
  • Penitenciales: un contrato de arras penitenciales permite a cualquiera de las partes desentenderse de lo pactado a cambio de compensar a la parte perjudicada. En este caso no es necesario probar los daños ocasionados, sino que simplemente hay que hacer frente al perjuicio económico detallado en el contrato. 
  • Este contrato como garantía de la futura compraventa debe reflejar la vivienda concreta que será objeto de la transacción.
  • Además de la señal que ofrece el comprador, también es preciso que en el contrato se recoja el precio total del inmueble y que la cantidad entregada como señal será deducida del importe total. En el caso de que intermedie una inmobiliaria, es recomendable que aparezcan sus honorarios, así como otros gastos si los hubiera.
  • Lo más normal es que el precio inicial se acuerde por ambas partes, aunque por norma general suele ser el 10% del precio total.
  • En el caso de que una pareja o varias personas vayan a comprar la casa, será necesario que el contrato de arras esté firmado por todas ellas.

Si estás pensando en comprar una casa próximamente, saber qué es un contrato de arras te será de gran utilidad y además, cuando ya dispongas de tu vivienda, no olvides contar con un seguro de hogar para protegerla.

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